Restaurando2020: El factor inmobiliario, a debate

Plantel de expertos de la tercera sesión de #Restaurando2020.
Plantel de expertos de la tercera sesión de #Restaurando2020.

La actual crisis sanitaria provocada por el Covid-19 ha traído consigo múltiples interrogantes al sector hostelero. Uno de los puntos más relevantes y sobre el que existe más incertidumbre es el inmobiliario, sobre el que ha girado la última sesión del ciclo de debates virtuales #Restaurando2020, organizado por Cheerfy y Restauración News.

Una jornada que ha tenido lugar este martes 21 de abril, a las 10:00 de la mañana, y donde han intervenido Ignacio Acha, socio de Cushman & Wakefield Spain; Santiago Barbadillo, director general de Barbadillo y Asociados; Pablo Albert, socio de BDO Abogados; y Jesús Fernández, CEO de Grupo Sibuya; con la moderación de Isabel Aires, directora de Aires News.

Partiendo de la base de, como exponía Santiago Barbadillo, que es posible que se produzcan caídas de los precios, sobre todo de las ubicaciones secundarias, por una reducción de la demanda de nuevas plazas inmobiliarias, es muy lógico pensar que, desde ahora a finales de año, van a vivirse “situaciones muy complicadas”. Sobre todo en locales pequeños donde es más difícil llevar a cabo las medidas de distanciamiento o aforo que se impongan en la reapertura y mantener la rentabilidad del restaurante al mismo tiempo.

“Hay dos maneras de enfocar el alquiler o el precio de un local: por una parte, el factor matemático del activo, el precio en sí y, por otra, el factor de la negociación, donde entran en juego la oferta y la demanda. Esta crisis es distinta a la de 2008”, explicaba Ignacio Acha, “porque esa oferta y esa demanda desaparecen y solo queda ese factor matemático”. “Las rentas deben ajustarse y serán las ubicaciones secundarias las que se vean más afectadas. Habrá un reajuste de precios y eso no es necesariamente malo”, decía Acha, que añadía, “ahora mismo no hay fuertes ni débiles; hay una situación de pérdida para todos”.

Medidas necesarias

En este punto del debate se planteaba si proliferarán las conocidas como ‘rentas variables’, de las que Ignacio Acha afirmaba que “siempre han estado ahí” y la necesidad de medidas regulatorias por parte de la Administración.

“Un asunto complejo y más sencillo de manejar dentro de lo que es la vivienda habitual”, decía Pablo Albert. “Pero habrá medidas, posiblemente impulsadas por la UE, independientemente de las que adopte o no el Gobierno. Algo se tiene que hacer y las instituciones europeas no lo van a dejar correr”.

“Nuestra experiencia en el campo de los alquileres está siendo muy intensa”, ilustraba Jesús Fernández, “porque con varios locales operativos cada arrendador es de una manera; los hay más laxos y menos. Hacen falta medidas, y severas, que se estipulen pensando en la restauración. En un mercado de más de 200.000 locales cada uno con sus propios problemas. Más teniendo en cuenta que estamos en un escenario extremadamente volátil, en el que desconocemos cuándo podremos salir o cómo va a actuar el cliente… lo que merma mucho los planes de negocio”.

Con medidas o sin ellas, se planteaba la duda de, si a partir de ahora uno de los escenarios que pueden contemplarse es el alejamiento de los pequeños operadores de ubicaciones prime, a lo que Santiago Barbadillo explicaba que “ya desde hace varios años, esos pequeños operadores no pueden acceder a ellas. En este caso no creo que la situación vaya a ser demasiado distinta”. En lo referente a cómo puede influir el nuevo entorno inmobiliario en los planes de expansión de grupos mayores, Barbadillo añadía: “En los planes de expansión de éstos no sólo interviene la ubicación, otro elemento clave es el franquiciado y en tiempos de crisis tienden a escasear”.

Ahí entraba en juego Ignacio Acha que manifestaba que “respecto a ubicaciones prime, no obstante, la restauración opera con distintas variables al retail. Es cierto que comparte con éste algunas ubicaciones prime para ambos, algunos centros comerciales, pero la restauración tiene la suerte de poder generar sus propias ‘zonas prime’ que en términos de alquiler no son tan complicadas. Aunque a las respectivas expansiones sí que hay que añadirles aspectos como la incertidumbre, normativas, etc”.

Los expertos congregados no dejaban de lado el papel a jugar por los centros comerciales dentro del nuevo escenario inmobiliario. Santiago Barbadillo afirmaba que “la nueva realidad va a jugar en contra de los centros comerciales, y es una contraposición con respecto a la tendencia clara que en este país existe: la de ser muy sociable. La situación es difícil de solucionar hasta que la cuestión sanitaria esté controlada”.

Delivery e impagos

Así, en una época plagada de interrogantes, lo que sí parece claro es que los negocios de restauración apostarán de forma clara por el delivery para minimizar los efectos económicos que el Covid-19 ha traído a los negocios. Una apuesta que podría influir también en el segmento inmobiliario. Una apuesta que de momento descartaban desde Sibuya, aunque esa tendencia de buscar locales más adecuados al delivery -cocinas ciegas, incluso- existe, porque “valoramos mucho la experiencia de que el cliente visite nuestros locales”.

Otro de los puntos candentes que se abordaba era el de los impagos, donde volvía a tomar la palabra el experto legal, Pablo Albert que manifestaba que “existen varias estrategias y formas de afrontarlos, dependiendo de cómo se produzcan las reaperturas”. Si el impago es algo puntual, un stand by no definitivo, decía Albert, “con los juzgados paralizados y sin una norma aún que regule los alquileres en este tiempo, debe entrar en juego la negociación. Cada caso es muy concreto, pero uno no suele sentarse frente a un muro, todos somos personas. Existe una capacidad de negociación y figuras jurídicas para negociar”.

“Hay que tener mucha empatía estos días con todo el mundo”, comentaba Ignacio Acha. “Hay que reinventarse: delivery, cocinas ciegas van a marcar algunas estructuras, pero lo que está claro es que la minimización de costes es obligatoria para todos”.

El debate llegaba a su fin, dejando dos conceptos flotando en el ambiente: reinvención y herramientas. La necesaria búsqueda de nuevas fórmulas en las negociaciones y relaciones, entre arrendadores y arrendatarios; franquiciadores y franquiciados; en una charla que se quedaba corta.

Con esto finalizaba la sesión dedicada al mercado inmobiliario marcado por el Covid-19. La próxima convocatoria de #Restaurando2020 tendrá lugar este jueves 23 de abril y abordará el tema de la relación con el cliente. En ella, tomarán la palabra Carlos Arévalo, de Pastelerías Mallorca; Inês Fonseca, de Subway; Daniela Goicoechea, cofundadora de Brandcrops; Benjamín Calleja, de Livit; y Alberto Viña de Vantguard.

Puedes ver aquí el vídeo completo de la tercera sesión de #Restaurando2020.